Что делать, если на недавно купленную квартиру был наложен арест? Главное: не паниковать и внимательно изучать законодательство.

Арест недвижимости – крайне неприятная штука. И неприятная она вдвойне, если случается сразу после покупки жилья. Как правило, такой подарок может «прилететь» на стадии регистрации, по факту перехода права собственности или через 1-3 года после заключения сделки. И в том, и в другом случае он может быть вызван проблемами предыдущего владельца (продавца): в т.ч., его преступлениями.

Особенности проверки

Арест, связанный с преступлениями продавца, можно предугадать, пробив паспортные данные контрагента по профессиональным базам, в т.ч. реестру ФССП и Банкротфедресурс. Покупатель может узнать информацию обо всех возбужденных в отношении хозяина уголовных делах непосредственно в МВД, сделав неофициальный запрос. Законным способом такую информацию не получить (это к вопросу доказательства для покупателя своей добросовестности).

Проблемы со снятием ареста

Следственные органы и гражданские суды часто отказывают в снятии обременения с жилья даже в том случае, если между покупателем и продавцом не прослеживается никакой связи, а все расчеты по сделке были проведены по безналу, т.е. нельзя причислить покупателя к сообщникам или признать сделку фиктивной.

Как снять арест

Для того, чтобы покупатель смог снять чужой арест со своей квартиры, ему необходимо продемонстрировать признаки своей добросовестности:

• понятные источники происхождения денег;

• полную рыночную стоимость в ДКП без занижения;

• переводы денег через банк;

• собственные проверки юридической чистоты (в т.ч. на основании полученной выписки ЕГРН);

• наличие доброй воли продавца и отсутствие признаков его зависимого положения;

• отсутствие контроля продавца над недвижимым имуществом после сделки.

Наличие этих признаков обеспечивает карт-бланш покупателю: он сможет снять арест через ходатайство по УПК РФ или (в случае получения отказа) обратиться в банк с гражданским иском.

Что указать в судебном иске

При составлении ходатайства важно учесть положения всех подходящих нормативно-правовых актов, в т.ч.:

• п.2 ст. 442 ГПК РФ, в котором указано то, что:

• иски об исключении имущества из описи по аресту предъявляются к взыскателю и должнику;

• в качестве ответчика может быть привлечен фактический собственник конфискованного имущества (в случае конфискации);

• Постановления КС РФ №9 от 16.06.08 и №1 от 31.12.11, прямо указывающие на:

• защиту от произвольных действий госорганов и должностных лиц;

• неприкосновенность собственности;

• соблюдение баланса публичных/частных интересов;

• Постановление КС РФ №25 от 21.10.14, признающее положения ч. 3 и 9 ст. 115 УПК РФ не соответствующими Конституции;

• пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ, позволяющие исключить из постановления спорную квартиру.

Точный список используемых нормативных актов определяется особенностями конкретной квартиры. Он собирается индивидуально по каждому делу юристом, который ведет процесс. При этом самое главное, что должен доказать правозащитник: это добросовестность покупателя. Это обязательное требование для всех регионов.