Приобретение квартиры в еще строящемся здании сопровождается определенными рисками. Главный из них связан с возможной недобросовестностью компании-застройщика. Каким характеристикам должен соответствовать надежный девелопер? Как проверить, является ли безопасной заключаемая сделка?

Объемы ежегодно сдаваемой недвижимости

Крупные строительные компании дорожат своим авторитетом и вряд ли захотят обманывать дольщиков. Они ежегодно сдают в эксплуатацию большое количество квадратных метров и обладают ресурсами на выполнение значительных объемов строительных работ и на проведение периодических рекламных акций.

Однако учтите, что количество возводимых и успешно сдаваемых новостроек – это не одно и то же. Компания может заниматься возведением большого количества объектов, создавая впечатление надежного и крупного застройщика, а затем обмануть тысячи дольщиков. Поэтому обязательно проверяйте, сколько сданных объектов имеется в портфолио застройщика.

К числу самых крупных на сегодняшний день застройщиков относятся такие компании, как:

• ЛСР;
• RBI;
• Setl City;
• «Арсенал Недвижимость»
• ЦДС;
• «Эталон ЛенСпецСМУ»;
• РСТИ и пр.

Приобретая недвижимость у ведущих девелоперов, вы можете быть спокойны и уверены в том, что вас не обманут.

Соблюдение сроков сдачи возводимых объектов

Работать, никогда не нарушая заявленных сроков, удается единицам застройщиков. Если вы хотите оценить надежность организации, вам стоит ознакомиться со списком ЖК, построенных ею за несколько последних лет. Сравните те сроки сдачи, которые были указаны в проектных декларациях, с реальными датами ввода зданий в эксплуатацию. Доверять официальным сайтам девелоперов не стоит. Информация на них может быть искажена либо недоступна. Лучше поищите информацию на сторонних ресурсах – форумах, группах в соцсетях, порталах недвижимости.

В том случае, если застройщик хоть однажды серьезно задержал сдачу объекта, существует реальный риск того, что он поступит подобным образом снова. Если задержки случались неоднократно, следует определиться, согласны ли вы ждать. Некоторые компании, работающие на современном рынке жилья, традиционно опаздывают со сдачей объектов. Например, к числу таких застройщиков относится «Лидер Групп». Эта компания не сдала вовремя ни одного объекта. Тем не менее, она не обманывает дольщиков и в итоге вручает ключи каждому из них.

Финансовая состоятельность застройщика

В открытом доступе в интернете имеется вся информация относительно уставного капитала юрлиц. Ее можно найти на профильных ресурсах, таких как sbis, stroystop, list-org  и пр. Узнав, что уставной капитал компании-застройщика слишком мал, подумайте, удастся ли ему успешно преодолевать возникающие сложности? Прибегать к услугам небольшой компании, построившей всего пару домов, не стоит.

Если финансирование строящегося объекта осуществляется не из собственных денег застройщика, а из банковских средств, значит своих денег компании не хватает. Однако это свидетельствует и в пользу застройщика, которому удалось получить крупную сумму в кредит, то есть банк ему доверяет и верит в успешное завершение строительства. Идеальный вариант – это когда девелопер основную часть финансирования проводит из собственных денег, а оставшиеся средства предоставляются ему банком.

Наличие в открытом доступе документов на объекты и банковской аккредитации

Застройщики, работающие добросовестно и легально, с соблюдением соответствующего отечественного законодательства, размещают на своих порталах разрешения на строительство, официальные проектные декларации и документы на землю для каждого возводимого ими ЖК. Если деятельность компании прозрачна, скрывать ей нечего. Если документы на сайте отсутствуют, а показать их обещают вам только в офисе, доверять застройщику не стоит.

Немаловажным показателем является наличие у застройщика аккредитации от авторитетных финансовых структур. В том случае, если объект банками не аккредитован или у него имеется аккредитация от нескольких плохо известных учреждений, это является плохим знаком. Если же ЖК аккредитован большим количеством банков, в число которых входит «Альфа Банк», Сбербанк, «Россельхозбанк», ВТБ и пр., это хороший показатель.

Квартиры продаются по эскроу-счетам и ДДУ

ФЗ №214 обязывает застройщиков продавать жилье в соответствии с договорами долевого участия, обеспечивая тем самым их защиту от банкротства компании-застройщика и возможных переносов сроков сдачи возводимых объектов. Но некоторые компании-застройщики и сегодня предлагают приобрести недвижимость в соответствии с договорами соинвестирования. Основа данной формы взаимодействия – партнерская, что несет определенную опасность для покупателя. Если у застройщика возникнут определенные проблемы, покупатель будет официально считаться его партнером, поэтому никакую компенсацию он получить не сможет. Кроме этого, при подписании такого договора вы не сможете переуступить имущественные права на жилье до момента сдачи вашего дома в эксплуатацию и оформления права собственности.

Выбирать жилье лучше в тех объектах, квартиры в которых реализуются по эскроу-счетам. Данное требование стало обязательным недавно. Согласно ему, застройщик сможет получить средства лишь после выдачи официального разрешения на ввод дома.

Разумное ценообразование, отсутствие чересчур больших скидок

Продажа застройщиком жилья по заниженным ценам (ниже рыночных на 20-30 процентов) всегда подозрительна. Возможно, он только начал работу на рынке недвижимости и хочет привлечь с помощью низких цен внимание потенциальных клиентов. Но могут быть и подводные камни – например, девелоперу недостает денег на окончание строительства (после появления эскроу-счетов осуществлять застройку за счет средств дольщиков запрещено, однако для более ранних проектов эта практика вполне естественна).

Если застройщик реализует жилье по объективным ценам, а акции и скидки предлагаются им только в начале строительства или в преддверии праздников, его намерения, скорее всего, серьезны. Он не пытается реализовать квартиры как можно скорее, а готов продавать их во время всего периода строительства и после его окончания.

Чтобы оценить стоимость возводимого жилья, узнайте, по какой цене предлагаются квартиры аналогичного класса в расположенных поблизости домах – строящихся и сданных в эксплуатацию.

Отсутствие судебных исков, наличие дипломов и наград

Работа застройщиков периодически оценивается – ежегодно проводятся конкурсы, составляют рейтинги наиболее надежных девелоперов. У надежной, авторитетной компании наверняка есть номинации или победы в различных архитектурных конкурсах. Составляют рейтинги эксперты рынка недвижимости, крупные порталы и некоторые официальные агентства. Если рейтинг составлен на коммерческой основе, доверять ему нельзя.

Стоит также выяснить судебную историю компании. Большое количество судебных разбирательств свидетельствует о неблагонадежности застройщика, который возможно сдает в эксплуатацию недостаточно качественное жилье, не выплачивает подрядчикам деньги и задерживает передачу ключей от квартир клиентам.