Юрист, партнер NOVATOR Legal Group С. Струнков рассказал об основных нюансах, которые следует учесть собственникам при сдаче жилья перед отъездом за границу. 

Легальный доход

Сдавать квартиру внаем при долгом отсутствии в России лучше легально. Это позволит избежать штрафов за неуплату налога с дохода и ответственности за непредоставление налоговых деклараций в том случае, если ФНС станет известен факт сдачи.  

У собственника есть 3 варианта для уплаты налогов при сдаче жилья в аренду:

• оформить самозанятость (налог составит 4% от дохода при сдаче недвижимости физлицам и 6% — юрлицам);

• зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на сдачу жилплощади (налог составит 6%);

• подать декларацию по итогам года и заплатить налог в размере 13% от дохода. 

Важно! Следует помнить о статусе налогового резидента, который собственник утрачивает, если находится за границей более 183 дней суммарно за год. При утрате налогового резидентства ставка НДФЛ увеличивается до 30% от дохода, полученного на территории РФ.  

Наиболее оптимальным вариантом для собственника, планирующего сдать квартиру в аренду и уехать за границу, будет получение статуса самозанятого. Даже если он является нерезидентом, при сдаче недвижимости его налоговая ставка не меняется. 

Страховка

Не лишним будет застраховать жилплощадь от пожара, взрыва бытового газа, повреждения водой, стихийных бедствий, кражи со взломом и грабежа, умышленного повреждения имущества третьими лицами. 

Договор

Крайне важный шаг — заключение договора найма с арендатором, который обычно оформляется на срок до года для избежания регистрации в Росреестре. В документе должны быть отражены следующие сведения:

• адрес квартиры (соответствующий адресу в выписке из ЕГРН), целевое использование (жилое помещение);

• подробное описание состояния жилплощади (мебель, техника, качество ремонта), показания счетчиков;

• сведения об арендаторе, количестве проживающих лиц, наличии домашних животных и прочем;

• размер ежемесячной платы и сроки уплаты;

• обязанность нанимателя осуществлять текущий ремонт (сломалась дверная ручка, потек кран и т.д.);

• сумма страхового депозита и условия его возврата;

• порядок досрочного расторжения договора.

Важно! Собственник должен выбрать приемлемый способ получения арендной платы: деньги будут переводиться ему, либо платежи будет забирать доверенное лицо. В первом варианте нужно заранее удостовериться в том, что банки, платежные системы, через которые будет осуществляться перевод средств за границу, не попали под санкции.

Удаленное решение вопросов

В отсутствие собственника на территории РФ вопросы, касающиеся сдаваемого жилья, может решать его представитель на основе нотариальной доверенности. Важно, чтобы в документе не было пункта о возможности продать недвижимость. Перед отъездом собственник может установить через МФЦ запрет на совершение регистрационных действий в Росреестре без его участия.

Еще один вариант удаленного контроля и решения различных вопросов — привлечение агентства недвижимости с хорошей репутацией. Агент будет следить за состоянием жилплощади и ее использованием по назначению, оплачивать ЖКУ и т.д. Услуга эта не бесплатная.