Порядка четверти сделок на столичном рынке нового жилья совершается на ранних стадиях строительства. Всегда ли выгодно приобретать квартиры на этапе котлована?

Более привлекательная цена побуждает многих людей покупать жилье в новостройках на этапе котлована. Как изменилась доходность новостроек после того, как начали использоваться эскроу-счета? 

Эскроу-счета и новостройки

Покупать квартиру в новостройке на этапе котлована выгоднее, чем приобретать жилье в уже построенном доме. Разница в цене может составлять от десяти до пятидесяти процентов.

После того, как решено было перейти на эскроу-счета, предполагалось, что стартовые цены жилья в новостройках повысятся, а разница между их первоначальной и окончательной стоимостью уменьшится. В определенной мере эти прогнозы подтвердились.

Если в 2019 разница между стоимостью жилья в начале строительства и в готовом доме составляла в среднем около 25 процентов, то с началом использования эскроу-счетов застройщикам уже не нужно было стимулировать продажи на первоначальном этапе строительства. В результате разница сократилась приблизительно до 15 процентов. 

Разница между стоимостью недвижимости в начале ее возведения и после сдачи в эксплуатацию стала меньше благодаря началу использования эскроу-счетов. А стартовые цены выросли из-за издержек застройщиков.

Хотя стартовые цены увеличились, рост стоимости жилья по мере его строительной готовности существенно не изменился. Согласно оценке компании «Метриум», в настоящее время удорожание столичных новостроек за весь цикл строительства составляет 20-25 процентов. Годовая доходность, как и раньше, равна 12-15 процентам. Сделать оценку полной доходности проектов, по которым используются эскроу-счета, пока сложно, так как большинство из объектов пока только строятся.

Доля жилья, покупаемого на ранних стадиях возведения, по-прежнему достаточно высока. «Бест-Новострой» утверждает, что в прошлом году порядка 26 процентов сделок совершались на стадии котлована, а в позапрошлом этот показатель составлял 31 процент. До начала строительства в 2019 заключалось около 6,9 процентов сделок, в 2020 – 10,3 процента. Эксперты ГК «Инград» утверждают, что с момента возведения дома до его 50-процентной готовности инвестиционными являются около 25-30 процентов сделок.

Все решает спрос

Разница между стоимостью жилья на котловане и после сдачи в эксплуатацию определяется общим спросом на недвижимость. Эксперты утверждают, что 2020 год это наглядно продемонстрировал. Валютные колебания и программа льготной ипотеки спровоцировали ажиотажный спрос. Те покупатели, которые вложили деньги в жилье на начальных этапах возведения, еще больше выиграли в цене, чем раньше.

Аналитики компании «Бон Тон» утверждают, что маржинальность инвестиций в жилье массового сектора на стадии котлована и после завершения строительства до использования эскроу-счетов составляла 20-40 процентов. Аналогичный рост продемонстрировали цены на новое жилье в московском регионе в 2020 год.

В ГК «Инград» тоже заявили об увеличении разрыва цен между жильем на первоначальной и финальной стадиях. По их утверждению, разница колеблется в промежутке от 27 до 55 процентов. Иногда она достигала даже ста процентов. Раньше этот показатель составлял 20-30 процентов.

Директор по продажам «Инграда» Константин Тюленев связывает эту ситуацию с отсутствием достойных альтернатив для денежных инвестиций. Общая ситуация неопределенности и уменьшение доходности депозитов стимулировали россиян вкладывать свои накопления в недвижимость. Инвестиционные сделки составляют порядка двадцатт процентов от общего объема продаж.

Сегодня вложение денег в возведение жилья более выгодно, чем банковские депозиты. Если доходность вкладов составляет 3-4 процента годовых, то в случае с недвижимостью этот показатель увеличивается до семи с половиной процентов.

Жилье в Новой Москве в прошлом году подорожало на 35 процентов. Этот рост вызван дефицитом предложения, возникшим в связи со стремлением многих россиян воспользоваться льготной ипотекой и опасениями, что ее могут отменить.

От чего зависит разница в цене?

Разница между ценой жилья на стадии котлована и после завершения строительства зависит от следующих факторов:

• ситуации на рынке;

• класса жилья;

• определенного проекта и квартиры;

• политики застройщика.

Застройщики, имеющие достаточное количество собственных средств или использующие проектное финансирование, все чаще используют стратегию продаж жилья в готовых домах, что позволяет им сделать стоимость проекта максимально высокой. Некоторые из них уже полностью отказались от продаж жилья на стадии котлована.

Динамика роста стоимости жилья по мере его строительной готовности в одном проекте может быть неравномерной. К примеру, стоимость однушек за время возведения дома способна увеличиться на двадцать процентов, а трешек – всего на девять. По утверждению Ирины Доброхотовой председателя совета директоров «Бест-Новостроя», из шести сотен проектов новостроек московского региона лишь шесть продемонстрировали увеличение стоимости жилья на тридцать и более процентов с момента старта. Если же рассматривать динамику только по однокомнатным квартирам, число проектов с подобной доходностью увеличивается уже до девяти.

В каких случаях невыгодно приобретать жилье на котловане?

В некоторых ситуациях приобретать жилье на стадии котлована невыгодно. К примеру, если человек арендует жилье, ему до момента сдачи дома в эксплуатацию придется снимать квартиру еще пару лет, что влечет за собой дополнительные расходы. Если стоимость аренды составляет сорок тысяч рублей, за два года придется заплатить почти миллион. Поэтому покупка на стадии котлована выгодна только тем людям, которые приобретают жилье для родственников либо в инвестиционных целях.

Несмотря на начало использования эскроу-счетов, гарантирующих возврат средств покупателю в том случае, если застройщик обанкротится, риски при оплате жилья на этапе котлована сохраняются. Полностью эскроу-счета используют не все застройщики. К тому же, при быстрорастущем, как в 2020 году, рынке, забрать деньги даже через полгода после их вложения невыгодно из-за сильного обесценивания.

Также невыгодным может оказаться приобретение определенных лотов, имеющих небольшой потенциал роста по мере готовности. К примеру, очень маленькие (базовые студии меньше 20 квадратных метров) и чересчур большие (топовые пентхаусы) квартиры выпускаются в продажу, фактически, по верхней границе своей стоимости. Поэтому приобретать их на раннем этапе нет никакого смысла.

Эскроу-счета, защищающие сохранность средств дольщиков, не обеспечивают защиту от затягивания сроков возведения. Также они не могут гарантировать качество работ. Проценты на деньги, лежащие на таких счетах, не начисляются. Застройщикам же теперь приходится платить проценты за использование денег банка, поэтому они поднимают цены на недвижимость.