Как отразились события 2022-го года на рынке недвижимости? Каковы перспективы развития в текущей ситуации и какие направления выбрать для инвестирования?

В 2022-м году на первичном рынке в целом по России сокращение сделок составило 16%. Сильным ударом по спросу на первичном рынке стал подъем ипотечных ставок, которые по некоторым программам превысили 20%. В результате и застройщики, и покупатели взяли паузу для изучения ситуации.

Следом за первичным рынком упал и вторичный рынок. Точных данных тут пока нет, но падение также достаточно существенное, поскольку большое число сделок на вторичном рынке (до 70%) проходило с привлечением заемных средств.

Однако благодаря своевременному вмешательству государства, появлению адресной ипотеки, субсидированию ставок и т.п. рынок недвижимости продолжает вполне стабильно функционировать. С начала 2023-го года наблюдается рост предложения и на первичном, и на вторичном рынках. При этом, несмотря на отложенный спрос 2022-го года, период от размещения объявления до закрытия сделки увеличился примерно на треть. В целом вряд ли можно ожидать серьезных всплесков как спроса, так и предложения в ближайшие пару лет. Резких скачков цен также не предвидится, хотя понемногу они все же будут подрастать.

Если говорить об инвестициях в недвижимость, то хорошим временем для этого была весна 2022-го года, когда можно было приобрести жилье с дисконтом в 15% и более. Сейчас такие инвестиции являются скорее средством сохранения денег от инфляции, чем инструментом для получения дохода. К примеру, если в Москве пару лет назад доходность инвестиций в недвижимость составляла около 7%, то сейчас – не более 5%. В других регионах уровень доходности может быть немного повыше.

Вопрос, интересующий многих потенциальных покупателей недвижимости: что лучше – аренда или собственное жилье? С точки зрения чистой экономики аренда меньше, чем ипотечный платеж. Однако, в отличие от аренды, после выплаты ипотеки человек получает собственное жилье. В данном случае каждый должен принимать решение самостоятельно, взвешивая все «за» и «против».

Другой актуальный вопрос – стоит ли покупать апартаменты? Этот сегмент недвижимости весьма популярен и активно развивается – до 80% сделок приходится именно на апартаменты. Сейчас здесь можно найти привлекательные варианты как с точки зрения стоимости, так и планировки, обстановки, сервисных услуг и т.п.

Но тут нельзя забывать про важный минус. Апартаменты не являются жилым помещением, поэтому в них нельзя прописаться, а налоги за них будут выше, чем за обычную квартиру. В настоящее время ведутся дискуссии о том, стоит ли допустить возможность перевода апартаментов из нежилых в жилые помещения. Пока единого мнения нет, но в течение 3-5 лет, надо полагать, какое-то решение будет выработано.

Еще одним востребованным направлением являлась покупка недвижимости за рубежом – в Турции, ОАЭ, Таиланде и т.п. Однако сейчас покупка зарубежной недвижимости серьезно упала из-за рисков, связанных с введенными и возможными санкциями. Но здесь, как и в других случаях, каждый должен решать самостоятельно.