Многих людей, желающих купить жилье в новостройках, в первую очередь интересует наличие образовательной инфраструктуры. В подавляющем большинстве столичных кварталов-новостроек имеются школы, детские сады. Обычно они отсутствуют только рядом с апартаментами и объектами точечной застройки. В настоящее время наличие социальной инфраструктуры перестало быть бонусом. Теперь это стандартная составляющая комфортной среды, входящая в пятерку основных запросов покупателей, выбирающих квартиру. Проекты, в которых такая инфраструктура отсутствуют, менее востребованы.

Требование об обязательной обеспеченности жилой застройки школами и детскими садами было выдвинуто еще в 2013 г. Но и без него застройщики вряд ли бы отказались от строительства вышеупомянутых объектов социальной инфраструктуры. Сегодня очень сложно продать жилье без поликлиник, школ, детских садов.

Кто же должен возводить школы, детские сады в современных ЖК, какие требования предъявляют покупатели и власти к наличию в них школ, детсадов, помещений для развлечения, обучения и занятий детей? Какие требования выдвигаются к той социальной инфраструктуре, которая должна присутствовать в новостройках?

Нормативы обеспеченности жилых массивов объектами социальной инфраструктуре официально закреплены в отечественном законодательстве на региональном уровне. В Москве это требование установлено постановлением правительства. На одну тысячу жителей должно иметься 46-63 места в детсадах и 105-124 места в школах (в зависимости от района). Возведение новых образовательных учреждений входит в обязанности застройщиков.

Запросы пользователей на школы и детсады в новостройках

Как показывают многочисленные исследования, наличие школы в строящемся ЖК, наряду с близостью парка и метро, является одним из наиболее важных критериев для людей, выбирающих подходящее жилье. Школу будущие новоселы считают наиболее важным инфраструктурным объектом.

Приблизительно у шестидесяти процентов покупателей наличие образовательной инфраструктуры входит в пятерку наиболее популярных запросов. ЖК, не снабженный соответствующей инфраструктурой, вряд ли будет востребован. Современные школы, занимающие высокие позиции в официальных рейтингах, способствуют увеличению интереса к строящемуся жилому комплексу.

Частные детские сады и «развивашки»

Огромная популярность детсадов и школ среди покупателей жилья подталкивает застройщиков к проектированию на территории своих ЖК частных образовательных учреждений, включая специализированные, имеющие определенный уклон.

Для создания такого проекта девелопер должен увидеть, что в районе имеется потенциал в виде демографических и  социологических показателей.

Кем финансируется возведение социальной инфраструктуры?

Практически всегда обязанности, связанные со строительством детсадов и школ при возведении новых ЖК лежат на застройщике. Стоимость включения в девелоперский проект такого объекта зависит от стоимости участка земли и сопутствующих расходов. Возведение школы в столице (внутри МКАД) обычно обходится застройщику не дешевле, чем 1 000 000 рублей за каждое учебное место. Возведение школы на одну тысячу мест обойдется застройщику не дешевле одного миллиарда рублей.

При строительстве таких объектов должны соблюдаться следующие нормативы:

• на каждое учебное место должно приходиться не меньше 18 м2 площади;
• размеры участка застройки должны составлять не меньше 17 м2 на одно место.

Выгоднее всего застройщикам возводить большие школы, рассчитанные на полторы тысячи мест или больше.

Три модели финансирования

В сфере возведения социальной инфраструктуры за последние годы сложились три механизма финансирования:

1. Застройщик возводит дом за свой счет, после чего передает здание городу безвозмездно. Это оказывает влияние на себестоимость проекта в целом, часто сказывается на окончательной стоимости одного квадратного метра.
2. В этом случае готовый объект передается в аренду до частичного либо полного возврата инвестиций.
3. Данный механизм предусматривает выкуп детсада либо школы за счет средств из муниципального бюджета.

Используются и гибридные модели. К примеру, в прошлом году компания «Брусника» начала возведение школы в микрорайоне «Европейский берег» города Новосибирска. За свой счет застройщик разработал проект, профинансировал благоустройство окружающей территории и подключение к коммуникациям. А средства на постройку школы будут выделены из областного и местного бюджета.

Новые правила проектирования детсадов и школ

Сегодня в нашей стране детсады и школы часто проектируются по индивидуальным проектам. К данному процессу нередко привлекаются детские психологи, в процессе проектирования используется международный опыт. Это позволяет создавать по-настоящему эффективные образовательные пространства, целиком и полностью соответствующие действующим нормативам.

Например, при создании проекта школы в Новосибирске архитекторы решили отказаться от П- либо Н-образного плана, традиционного для советского градостроения. Это решение предоставило возможность оптимизировать площадь здания в перерасчете на одного учащегося, вложить больше ресурсов в каждый его квадратный метр. По этому проекту предполагается создать такое образовательное учреждение, которое сможет легко приспосабливаться к изменениям. Актовый зал в школе отсутствует, он заменен просторным атриумом, объединенным с танцевальным классом. В классах предусмотрена возможность разной рассадки, специализированные аудитории разделены на кластеры.

Для полноценных кулинарных классов, IT-лабораторий и прочих узкоспециализированных кабинетов требуются совершенно другие помещения – со специальной вентиляцией, освещенностью, инженерными мощностями. Современным детям для создания психологического комфорта требуется обеспечить максимум возможностей, позволяющих им общаться как в рамках своего класса, так и всей параллели. Также им необходимы места для индивидуальных занятий. По утверждению психологов, в такой атмосфере мотивация многократно увеличивается.

Проблемы реализации

Невзирая на взаимодействие банков, девелоперов и муниципалитета, а также наличие позитивного опыта, реализация проходит гладко далеко не всегда. В некоторых случаях возведение школ и детсадов не укладывается в общую экономику проекта. В таких ситуация необходимы новые модели, например, такие, при которых использовался бы выкуп объектов строительства, предусматривающий компенсацию налоговых затрат инвестора, государственное финансирование в рамках концессии либо государственно-частного партнерства и т.д.

Основная проблема, нуждающаяся в решении, - это обеспечение возможности возведения детсадов и школ одновременно с жилыми домами. До появления эскроу-счетов решить этот вопрос было достаточно сложно.

Комфортность новостроек и социальная структура

Социальная инфраструктура современных жилых комплексов оценивается по следующим показателям:

• обеспеченность детсадами и школами;
• наличие поликлиники;
• присутствие кабинета врача общей практики;
• наличие вузов;
• присутствие больниц;
• наличие продуктовых магазинов и крупных торговых центров.